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《微型創業寶典》住宿餐飲業營運技巧_餐飲業經營技巧1/5  ....2020-06-01
商圈調查與立地評估

商圈類型與定義 
商圈 (Trade Area) 係指品牌(事業)經營、服務輻射的有效空間、領域,獨立門市的顧客所來自的地理區域,也就是消費者願意且能夠消費該店商品或服務的距離(這群人所居住的範圍),所形成的一個區域範疇。

商圈通常是以門市座落點為中心,向外擴展其半徑,所劃定的可能消費者行為的區域,其大小是依其業種業態的不同而不同。


以社區類分
以社區生活特性來界定商圈的類型,可概分為住宅區、商業區、辦公區、文教區、娛樂區及夜市區等多種商圈。

因失業率的節節攀高,導致失業族群紛紛想投入「餐飲」這個行業內依附,希望能從中翻身,當自己的老闆;但對於一些資金不足,不能或不願投入連鎖加盟事業的「準老闆們」,在面對開業前的首要工作:商圈評估,因無「連鎖事業總部」的協助而懵懂、冒然地開店,生意好與不好都聽天由命,這樣的行事觀未免又是將自己的「事業」推向另一個「失業」的崖邊!
基於此,特整合出多年來的餐飲實務經驗,提列一些簡單易行的自我商圈與物件評估方法,應該可以讓初入行的創業者們降低因為「淺知」而徒增開店的風險。

如何做好商圈調查 

1. 評估要素 
(1) 是否有大型聚客的標的物?
量販店、百貨公司、電影院、著名連鎖店、醫院、公園、車站⋯等皆 可謂之。 

(2)是否有特殊集市效應?     
婚紗(禮餅)、傢俱、補習班、電子商品、小吃、理容業、運動用品⋯。 

(3)是否有辦公型大樓集中區?臺北站前、遠企,臺中廣三 Sogo⋯都是典型。 

(4)是否為學校型集中區:如臺中市「中友商圈」內的新民高中、太平國小、雙十國中、育仁小學、臺中一中、臺中科大⋯。 

(5)是否有住宅型集中:進一步察看是國宅、高級住宅、小套房,藉此可 判斷消費力與消費習慣,住屋率的評估在此亦屬重量級的觀察課題。 
    
A.是否有諸多公車站牌?     
B.是否屬於觀光型(旅遊景點)區域:如臺中的宮原眼科、日月潭, 高雄的六合夜市、旗津港,臺北的故宮、中正紀念堂。


2.重點注意 
(1)區域內有無生意最好及最差的店?     
由此項的店家比例中可瞭解該商圈有無可投資的高條件,並且一併觀 察這些店家的格局外觀、服務方式、員工服裝⋯等,做為觀摩學習的對象。
 
(2)有無特色的商品,或欠缺何種商品?     
同樣是飲料、麵、飯、粥、冰品、燒肉、早午餐,哪一家口味最特殊(好 吃)?有沒有在消費市場裡少見的商品?哪一樣「民食」尚未切進? 

(3)平均消費單價?

(4)平均營業時間? 

(5)該區行銷活動執行情況?     
是否經常舉辦促銷,常打價格戰,此項狀況會影響後續的經營壓力是 大抑小。 

(6)當區有無可運用的資源?     
門市經營者若擅打借力使力戰,成功機率相對上揚。連鎖書局、美容 美髮、資訊廣場、甚至是診所、醫院都是舉辦行銷活動時,可策略應用的資源,如果經營者的「手段」更高,連同業的關係都能拉攏,那就連店內的共通性食材成本都可部分節省呢!

(7)車潮?人潮?的迷思:     
車潮多,人潮湧,不一定會帶來錢潮,倘若「他們」皆屬於「過門不入」 的形態,你的店如何續撐下去?

3.物件本身
(1)評估物件的可見度:     
當安裝上招牌、燈光⋯後,是否清晰可見你的店址所在?新舊型物件 【房齡】與物件前身的經營形態?此項牽涉後續的裝潢費用多寡問題。 

(2)租押金、坪數、簽約期、續約條件、水電瓦斯等情況:     
例如上述費用從何時起算,天然氣或桶裝瓦斯的線路(可否安裝、費 用是否由房東支付)、施工期(可否免收或優惠租金)、有無騎樓、門面寬、前方路寬、停車便利性(有無可合作停車場)。 

(3)預估投資金額、月(日)營業額(假日與平日、時段)、月毛利、回 收期。     
抓出可能投資額與本身預算之間的出入點?可能創造的營收與後續的 固定開銷額度(如人事、房租、水電)間的利潤估算,這樣才能將開店後會做「白工」的可能機率降至最低。

商圈調查內容 

1.調查時間
一般而言,在商圈調查上是沒有時間限定的。建議以你所預設的開店 營業時間進行相關調查,通常至少是以連續 7 天或當月的第一、三或二、 四週共14 天為執行計畫之展開(當然,你所投入的時間愈多,資訊也應 該會反饋你更多。)


2.調查方法:(可運用的方法有以下二種) 
(1)實地商圈走訪:在你預定開店的商圈內透過團隊與你的分工,先做觀察再與鄰近消費者或店家進行訪談。 
(2)開放式資料的蒐集與調查:從網路、報章雜誌、書籍取得平面資料; 或從房仲、土地代書取得動態訊息,如租屋行情價或物件情資等,再進行相關整合評估。

只要抓住上述各個竅門,做好開店前商圈和物件評估的功課,必可謂 EASY 上手,為你的即將有成,率先抓住營銷首要的契機。

資料來源:「勞動部勞動力發展署微型創業寶典」提供

下載《微型創業寶典》住宿餐飲篇



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