在經濟不景氣的時代，不論是想開店當老闆，或是延伸既有品牌，選擇最佳的商圈與地點，做好經營規劃並有效掌握商勢圈，不僅可以讓自己贏在起跑點，更是店家長久經營的不二法門。

選擇商圈 有賴立地條件分析

開店前的商圈評估及選擇，可以商圈總量、商圈辨識、交通動線、客戶層級經營四大指標進行分析。首先，商圈總量是指商家在這個商圈的比例是否對顧客具有吸引力，通常以商圈/平面大樓總戶數、固定數量、流動數量等評估商圈中商家的涵量；其次，商圈辨識指消費者是否容易尋找的程度，一般含括鄰居屬性、聚客點等；交通動線則是透過交通分析此區域的人流性質，藉由公共交通、動線考量、近便性、停車位來區分。最後，在客戶層級經營方面，含括過路、社區客、目的客，過路客是指消費者願意停留下來的族群，目的客則由於商圈的位置與產品定位和結構足以使消費者有動力前往的客群。

交通對於商店而言，其重要性不言而喻；位置與動線在選擇開店商圈時，即要妥善做好評析規劃，主要分為連接道路、運輸道路、商流道路、郊區幹道以及動線替代。連接道路是指上下班的路線，對於商家而言，可以有2次曝光的機會，來增加消費者的印象；運輸道路是指商業運輸要道，例如五股與新莊，而臺北忠孝東路則是具備以上2個要點，也因此成為臺北市主要店家聚集之地；商流道路是指傳統商業集中點，而郊區幹道主要是由休閒農工業為主；動線替代則是如一高與五楊以及高級客力的操作。

社區停車場可以清晰觀察該區消費者層級以及消費能力的高低，透過停車場對應判別社區定位屬性資料，可以藉由此細節判別商家的產品訂價範圍，也可以依據該商圈的房屋入住率、房價、戶數、每戶人數、車位供給狀況作為判別依據；另外，藉由戶數以及現有車數比，可以推估該商圈未來成長的可能性，明確了解該商圈所具有的消費型態後，商家可由消費時段、消費者分群、價格策略等，決定如何宣傳自家商品。

社區定位屬性資料可依據連鎖店面或路邊店面定位，重新思考停車場判別，例如是否方便停車為連接道路的特點，若是在主次連接道路效果則會更好，除了方便停車與交通流量的考量外，更應該考慮是否接近紅綠燈，以增加過路者的駐留效果，提升過路者的印象。

商圈精耕策略 店商永續經營

熟悉人口戶數、入住率、流動性質、區位風格、消費趨向與能力，並做好客群的定位，即是鎖定特定的消費者層次、收入、期待的服務與收費標準，增加容易來店的客群，要了解商店周邊交通、商業網點、人口聚集、教育設施等，才能在進入商圈後，掌握在地事件與話題、生活狀態，使商圈消費者進行各種溝通，並進一步了解你，此即商圈精耕的意義。商圈精耕在於由商圈外圍往商店核心看，了解你的競爭對手後，擬定相關經營對策，才能採取有效作為；擬定有效吸引顧客的作法，則是商店的永續經營之道。

除了上述所提列之判別方式外，打聽商圈租金的高低，也可以判別該地區的生活與消費水準，依據這些特點，進而對商品做出精準的定位與訂價，若是從住商混合的地區進行展店，則可以將商品訂價在平價區間內。

然而，商圈耕耘的策略並不是每家都相同，每間商店都會因其獨特性而衍生不同的策略，包括爭奪策略、佔位策略、填補策略、開拓策略。爭奪策略通常是指與對手爭搶市場占有率，此種策略通常出現在大品牌的競爭策略；佔位策略通常是先進入市場者才擁有的競爭優勢，以先進入該市場來取得市場占有率，而在商圈演變的過程中，有些產業會逐漸衰退，新行業取而代之；填補策略則是指如何利用產業轉換時機，進行商圈填補，使自有商店的商圈得以占有一席之地；最後，開拓策略也會因為每種產業的不同而有所差異。

精耕商圈 服務集中

精耕商圈最重要是將服務集中在重要範圍，商店商圈以半徑500公尺內最為合宜；另外，設定在愈多人出沒的地方，客源也會愈多，除了區位定位外，最重要還要建立商圈的人脈與口碑。實際上，商圈中的每棟大樓管理員都是你的眼線，因為他們最了解整棟大樓住戶的情形與附近環境的狀況，若有熟悉的客戶則可以請他們協助引介，以深入了解客戶。

以信義房屋為例，公司採行責任制方式，並且鎖定指標社區，以鄰長服務社區的精神，進駐社區，並積極參與社區的活動，取得人脈以及社區的第一手消息，並利用社區媒體不斷影響消費者心理與觀點。

..青創會訊103年第三季刊載(文/羅婕容)